Vous avez trouvé la ferme de vos rêves : murs en pisé, charpente centenaire, volumes généreux. Mais c’était une exploitation agricole, pas une maison d’habitation. Comment la transformer en un lieu de vie confortable, sans détruire ce qui fait son charme ?
Ce guide vous accompagne dans cette transformation, étape par étape.
Avant de commencer : les questions administratives
Le changement de destination
Une ferme agricole a une “destination” au sens du code de l’urbanisme. Pour en faire une habitation, il faut souvent un changement de destination, qui nécessite :
- Une déclaration préalable (travaux mineurs)
- Ou un permis de construire (travaux importants, modification de façade)
Vérifiez le PLU de la commune : certaines zones agricoles (A) ou naturelles (N) interdisent ou limitent fortement le changement de destination.
Les diagnostics obligatoires
Avant travaux, vous devrez réaliser :
- Diagnostic amiante (si construction avant 1997)
- Diagnostic plomb (si construction avant 1949)
- État des risques naturels et technologiques
Pour une vente, s’ajoutent : DPE, électricité, gaz, assainissement…
Les autorisations spécifiques
- Architecte des Bâtiments de France : si zone protégée (périmètre monument historique, site inscrit)
- Déclaration de travaux agricoles : si la ferme est encore en activité
Phase 1 : Mise hors d’eau, hors d’air
Avant tout aménagement intérieur, il faut sécuriser le bâtiment.
La toiture
C’est la priorité absolue. Sans toiture étanche, aucun travail intérieur n’est possible.
À évaluer :
- État de la charpente (voir notre article sur charpente et pisé)
- État de la couverture (tuiles, lauzes, ardoises)
- Isolation à prévoir (en général, absente ou insuffisante)
Budget indicatif :
- Réfection complète toiture + isolation : 150-300 €/m² de toiture
- Remplacement partiel charpente : très variable selon l’étendue
Les menuiseries extérieures
Les fermes ont souvent peu d’ouvertures (économie de chauffage autrefois). Vous devrez probablement :
- Créer de nouvelles fenêtres (attention aux règles PLU/ABF)
- Remplacer les menuiseries existantes
- Agrandir certaines baies pour plus de lumière
Points d’attention :
- Respecter les proportions du bâtiment
- Choisir des menuiseries adaptées au bâti ancien (bois de préférence)
- Ne pas créer de linteaux trop faibles (risque de fissures)
Phase 2 : Structure et gros œuvre
Reprendre les murs en pisé
Une fois le bâtiment au sec, évaluez l’état des murs :
- Fissures : superficielles ou structurelles ?
- Zones dégradées : à reprendre à la terre ou à la chaux
- Enduits inadaptés : retirer le ciment, laisser sécher, réenduire à la chaux
Créer ou renforcer les planchers
Les fermes ont souvent des planchers en bois sur poutres apparentes. Vous pouvez :
Option 1 : Conserver et renforcer
- Vérifier l’état des poutres et solives
- Renforcer si nécessaire (ajout de poutres, renforts métalliques)
- Traiter le bois (insectes, champignons)
Option 2 : Recréer un plancher
- Déposer l’ancien plancher
- Créer un nouveau plancher bois ou mixte bois-béton
Attention : le poids du nouveau plancher doit être compatible avec les murs en pisé. Évitez les dalles béton lourdes sur des murs anciens.
Cloisonner avec les bons matériaux
Pour créer les pièces, privilégiez des matériaux compatibles avec le pisé :
| Matériau | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Briques de terre crue | Naturel, régule l’humidité | Plus long à poser |
| Briques plâtrières | Facile, respirant | Moins écologique |
| Ossature bois + fermacell | Léger, permet passage gaines | Moins inertie |
| Placo standard | Économique | Peu respirant, à éviter près des murs pisé |
Phase 3 : Réseaux et technique
Électricité
Une ferme ancienne n’a généralement pas (ou peu) d’électricité. Tout est à créer :
- Tableau électrique aux normes actuelles
- Réseau complet (prises, éclairage, chauffage)
- Terre et protection différentielle
Astuce : profitez des murs épais pour créer des saignées discrètes, mais évitez de trop fragiliser le pisé.
Plomberie et assainissement
Eau potable :
- Raccordement au réseau si possible
- Sinon : forage ou captage (avec autorisations)
Eaux usées :
- Tout-à-l’égout si disponible
- Sinon : assainissement individuel (fosse + filtre ou micro-station)
Budget indicatif : 15 000 - 30 000 € pour un assainissement individuel complet
Chauffage
Les fermes en pisé ont une excellente inertie thermique. Bien isolées, elles sont économes à chauffer.
Options adaptées :
- Poêle à bois ou insert (valorise la cheminée existante)
- Pompe à chaleur air-eau + plancher chauffant
- Chaudière bois (granulés ou bûches)
À éviter :
- Convecteurs électriques (inconfort, coût d’usage)
- Systèmes à air pulsé (assèchent trop l’air)
Phase 4 : Isolation et finitions
Isolation : le grand sujet
Le pisé est naturellement isolant (masse thermique), mais insuffisant pour les standards actuels. Il faut isoler, mais de la bonne manière.
Règle d’or : le pisé doit pouvoir respirer vers l’intérieur OU vers l’extérieur.
Isolation par l’extérieur (ITE) :
- Préserve l’inertie du pisé à l’intérieur
- Protège le mur des intempéries
- Modifie l’aspect extérieur (parfois interdit en zone protégée)
Isolation par l’intérieur (ITI) :
- Moins coûteuse
- Préserve l’aspect extérieur
- MAIS : utiliser des matériaux perspirants (fibre de bois, chanvre)
À proscrire : polystyrène, laine de verre en contact direct avec le pisé
Finitions intérieures
Les murs :
- Enduit terre ou chaux (le plus adapté)
- Peinture minérale (silicate, chaux)
- Éviter les peintures acryliques épaisses
Les sols :
- Tomettes de récupération (authentique)
- Béton ciré (contemporain, compatible)
- Parquet massif (chaleureux)
Les plafonds :
- Poutres apparentes (à conserver si possible)
- Plafond à la française (solives + plancher visible)
- Faux-plafond technique si nécessaire (gaines, éclairage)
Budget global : à quoi s’attendre ?
Fourchette de prix
Pour une transformation complète (ferme inhabitable → maison confortable) :
| Surface | Budget bas | Budget moyen | Budget haut |
|---|---|---|---|
| 100 m² | 100 000 € | 180 000 € | 300 000 € |
| 200 m² | 180 000 € | 350 000 € | 600 000 € |
| 300 m² | 250 000 € | 500 000 € | 900 000 € |
Ces budgets incluent : toiture, isolation, menuiseries, réseaux complets, aménagement intérieur standard.
Ils n’incluent pas : achat du bien, aménagements extérieurs, mobilier.
Échelonner les travaux
Peu de gens ont 300 000 € disponibles d’un coup. La bonne stratégie :
- Année 1 : Mise hors d’eau (toiture), mise hors d’air (menuiseries)
- Année 2 : Réseaux, isolation, cloisonnement
- Année 3 : Finitions, aménagement
Vous pouvez habiter la ferme dès la fin de l’année 2, et finir les finitions en vivant dedans.
Une réflexion nécessaire : pourquoi ces fermes sont-elles à vendre ?
Il est tentant de ne voir que le côté “rêve” : la belle pierre, la cheminée, le calme de la campagne.
Mais prenons un instant pour réfléchir : pourquoi ces fermes sont-elles abandonnées ?
Le monde paysan se meurt
Ces fermes n’ont pas été construites pour être des “maisons de campagne”. Elles étaient le lieu de travail et de vie de familles paysannes, génération après génération.
Si elles sont à vendre aujourd’hui, c’est parce que :
- L’agriculture familiale a disparu, remplacée par l’agro-industrie
- Les jeunes ne reprennent plus les exploitations
- Les villages se vident de leurs habitants permanents
Acheter une ferme pour en faire une résidence secondaire, c’est aussi participer à la transformation des campagnes en zones résidentielles pour urbains.
Habiter vraiment
La meilleure façon d’honorer ces bâtiments, c’est de les habiter vraiment :
- En faire une résidence principale
- S’intégrer à la vie du village
- Soutenir les commerces et services locaux
- Participer à la vie associative
Une ferme restaurée qui reste vide 50 semaines par an, c’est un patrimoine sauvé… mais un village qui continue à mourir.
En conclusion
Transformer une ferme en pisé en habitation est un projet ambitieux, exigeant, coûteux — mais profondément gratifiant.
C’est aussi un acte de sauvegarde patrimoniale. Chaque ferme restaurée dans les règles de l’art, c’est un témoignage de notre histoire rurale qui continue à vivre.
Si vous vous lancez dans cette aventure :
- Prenez le temps de bien diagnostiquer
- Entourez-vous de professionnels qui connaissent le bâti ancien
- Respectez les matériaux et les savoir-faire traditionnels
- Et surtout : habitez-la. Faites-en un lieu de vie, pas un musée.
Besoin d’accompagnement ?
La transformation d’une ferme en habitation est un projet complexe qui nécessite une vision globale : urbanisme, structure, thermique, esthétique.
Un architecte peut vous aider à :
- Évaluer le potentiel du bâtiment avant achat
- Concevoir un projet cohérent et phasé
- Estimer le budget réaliste
- Coordonner les différents corps de métier
Mieux vaut investir quelques milliers d’euros en conseil au départ que de dépenser des dizaines de milliers d’euros en erreurs de conception.
