Il y a des biens immobiliers qu’on ne trouve pas sur les portails classiques. Des fermes abandonnées depuis des décennies, avec leurs cheminées monumentales en pierre, leurs murs en pisé de 60 cm d’épaisseur, leurs charpentes qui ont vu passer deux siècles.
Ces “trésors de France” existent encore. Et ils se trouvent souvent à moins d’une heure de Lyon.
Ce qui rend ces fermes exceptionnelles
La cheminée en pierre
Dans les fermes de notre région (Ain, Rhône, Saône-et-Loire), la cheminée était le cœur de la maison. Pas une simple cheminée d’agrément : un véritable équipement de vie.
Ce qu’on trouve :
- Manteaux en pierre de taille (calcaire, pierre dorée)
- Hottes monumentales (parfois 2-3 mètres de large)
- Pierres sculptées, dates gravées, blasons
- Systèmes de crémaillères et potences pour la cuisine
Ces cheminées sont irremplaçables. On ne refait pas aujourd’hui ce que les tailleurs de pierre du XVIIIe siècle ont créé.
Les murs en pisé
Le pisé de ces fermes a une épaisseur que les constructions modernes ne connaissent pas : 50 à 80 cm de terre damée.
Leurs qualités :
- Inertie thermique exceptionnelle (frais en été, tempéré en hiver)
- Régulation naturelle de l’humidité
- Isolation phonique remarquable
- Bilan carbone quasi nul
Un mur en pisé bien entretenu peut durer 500 ans. Ce n’est pas une façon de parler : certaines constructions en pisé de la région datent du XVe siècle.
La charpente
Les charpentes de ces fermes sont souvent en chêne massif, équarri à la main. Des sections qu’on ne trouve plus dans le commerce (30x30, 40x40 cm).
Quand ces charpentes sont saines, elles représentent une valeur patrimoniale (et financière) considérable.
Où trouver ces fermes ?
Les zones à privilégier
Dans l’Ain (01) :
- Dombes : fermes à pisé et galets, souvent avec étangs
- Bresse : fermes à cheminées sarrasines (emblématiques)
- Revermont : maisons vigneronnes en pierre et pisé
- Val de Saône : grandes fermes agricoles
Dans le Rhône (69) :
- Beaujolais des pierres dorées : fermes viticoles exceptionnelles
- Monts du Lyonnais : fermes en pisé et granite
- Est lyonnais : grandes propriétés agricoles
En Saône-et-Loire (71) :
- Bresse bourguignonne : cousines des fermes de l’Ain
- Charolais : fermes d’élevage monumentales
- Mâconnais : maisons vigneronnes en pierre
Comment les trouver ?
Les canaux classiques (peu efficaces) :
- Leboncoin : parfois, mais rarement les plus beaux biens
- SeLoger/Bien’ici : idem
- Agences immobilières généralistes : peu spécialisées
Les canaux efficaces :
- Notaires : beaucoup de successions passent par eux sans publicité
- Mairies rurales : les maires connaissent les fermes abandonnées
- Bouche à oreille : parlez aux anciens du village
- Agences spécialisées patrimoine : plus chères mais efficaces
- SAFER : pour les biens agricoles
La méthode terrain : Rien ne remplace la prospection directe. Prenez votre voiture, parcourez les petites routes, repérez les fermes qui semblent inhabitées. Notez les adresses, recherchez les propriétaires (cadastre, mairie).
Comment évaluer le potentiel d’une ferme ?
Ce qu’il faut regarder en priorité
1. La toiture C’est LE critère décisif. Une toiture défaillante depuis plusieurs années peut avoir causé des dégâts irréversibles sur le pisé. (Voir notre article sur la charpente et le pisé)
2. L’état du pisé
- Fissures verticales aux angles : attention, signe de mouvement
- Effritement en partie haute : infiltrations probables
- Base du mur dégradée : problème d’humidité
3. Les éléments patrimoniaux
- La cheminée est-elle intacte ?
- Les sols anciens (tomettes, dalles) sont-ils présents ?
- La charpente est-elle saine ?
Ce qui peut se réparer
- Toiture : coûteux mais faisable
- Enduits extérieurs : intervention classique
- Pisé localement dégradé : reprise possible
- Planchers : remplacement possible
Ce qui est irremplaçable
- Cheminée en pierre démolie ou volée
- Charpente effondrée
- Murs en pisé écroulés (on ne reconstruit plus en pisé massif)
- Éléments sculptés disparus
Le budget à prévoir
Acquisition
Les prix varient énormément selon :
- L’emplacement (proximité Lyon = plus cher)
- L’état général
- La surface habitable potentielle
- Le terrain
Ordres de grandeur :
- Ferme en ruine, zone rurale : 30 000 - 80 000 €
- Ferme habitable à rénover : 100 000 - 250 000 €
- Ferme rénovée : 300 000 € et plus
Rénovation
Pour une rénovation complète (toiture, isolation, électricité, plomberie, aménagement) :
| Niveau de prestation | Budget au m² |
|---|---|
| Économique (auto-rénovation partielle) | 800 - 1 200 €/m² |
| Standard (artisans locaux) | 1 500 - 2 000 €/m² |
| Haut de gamme (matériaux nobles, domotique) | 2 500 - 3 500 €/m² |
Exemple concret : Ferme de 200 m² habitables, rénovation standard = 300 000 - 400 000 € de travaux
Les aides possibles
- MaPrimeRénov’ : pour l’isolation et le chauffage
- Fondation du Patrimoine : pour les éléments remarquables (cheminées, façades)
- DRAC : si classement ou inscription aux Monuments Historiques
- Aides régionales : variables selon les départements
Les pièges à éviter
L’achat coup de cœur sans diagnostic
Une ferme abandonnée peut cacher des vices majeurs (charpente pourrie, pisé infiltré, fondations instables). Faites TOUJOURS intervenir un professionnel avant d’acheter.
Sous-estimer les travaux
Multipliez votre première estimation par 1.5, voire 2. Les mauvaises surprises sont la règle dans l’ancien, pas l’exception.
Vouloir “moderniser” à tout prix
Ces fermes ont une âme. Plaquer du placo partout, cacher le pisé, démolir la cheminée “qui prend de la place”… c’est détruire ce qui fait leur valeur.
Ignorer les contraintes du PLU
Certaines fermes sont en zone agricole (A) ou naturelle (N). Le changement de destination (agricole → habitation) n’est pas toujours possible. Vérifiez AVANT d’acheter.
Une ferme en pisé, est-ce fait pour vous ?
Vous êtes fait pour ce projet si :
- Vous aimez le patrimoine et l’histoire
- Vous êtes prêt à investir du temps (et de l’argent)
- Vous acceptez de vivre dans un chantier pendant quelques années
- Vous cherchez une maison “qui a une âme”
- Vous êtes sensible à l’écologie (matériaux naturels, bilan carbone)
Ce n’est probablement pas pour vous si :
- Vous voulez emménager rapidement
- Vous avez un budget serré et non extensible
- Vous préférez le neuf, le propre, le carré
- Vous n’aimez pas les imprévus
En conclusion
Les fermes en pisé avec cheminées en pierre sont des trésors patrimoniaux. Elles deviennent rares : beaucoup ont été détruites, mal rénovées, ou laissées à l’abandon jusqu’au point de non-retour.
Celles qui restent méritent d’être sauvées — et habitées. Pas transformées en musées, mais en vraies maisons de famille, chaleureuses et vivantes.
Si vous êtes prêt à vous lancer dans cette aventure, commencez par vous entourer des bonnes personnes : un notaire de campagne, un architecte connaissant le bâti ancien, des artisans qui respectent les matériaux traditionnels.
Et surtout : prenez votre temps. La bonne ferme existe, elle vous attend quelque part sur une petite route de l’Ain ou du Beaujolais. Il suffit de la chercher.
